臺鐵公司化「乞丐翻4兆地產王」首波開發地曝!前局長勸:做二房東發不了財

臺鐵公司化「乞丐翻4兆地產王」首波開發地曝!前局長勸:做二房東發不了財
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攝影/劉鹹昌

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【撰文‧今週刊編輯團隊】

2002年,臺鐵「公司化」議題就被端上臺面,事隔20多年,走過136個年頭的臺鐵,終於正式成爲「臺鐵公司」。過去,臺鐵雖坐擁8000多億元資產,但被法規緊箍咒困住,今年元旦「公司化」後,這些寶地終於有機會「解開封印」。

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臺鐵過去常被譏爲「捧着金飯碗的乞丐」。 根據臺鐵資料,截至2023年11月底,公司資產總額爲8112.5億元,此前,交通部長王國材曾對外表示,當臺鐵不受《國產法》限制後,真正的資產價值絕不僅是財報帳面的8000億元數字,他強調,包含全臺車站,乃至於舊宿舍、倉庫等,都可能是土地開發業者眼裡的金雞母,若積極開發,未來資產價值至少能翻5倍,也就是「4兆元」的規模。

臺鐵公司對本刊表示,現階段臺鐵對於可開發基地的評估,主要依據資產位置的市場性與區位條件進行分類,如位於商業區、住宅區及車站專用區等未來相對具有開發潛力者,「初步評估共計超過40處,面積約130公頃!」

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從本刊輾轉取得的一紙臺鐵「2023年度資產活化開發總顧問委託技術服務案」採購契約中,已能看出臺鐵確實動了起來,眼下正瞄準手中4塊精華地段,準備引入民間力量大動土木,包括:原爲臺鐵員工宿舍的安東街土地,知名牛肉麪店林東芳原址正在此處、鄰近臺北車站的「大同區玉泉段二小段2筆土地」、基隆光明街「基隆七堵區舊站段八地號土地」,以及距離高雄車站僅約700公尺的高雄自立路上的「高雄中華段二小段693地號等27筆周邊土地」。

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但臺鐵的資產當然不只這些坐落在市區、油花似的精華土地,它最大的本錢,還是環繞全臺的241個車站,那纔是臺鐵資產的「精肉」。

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最強地主終於動了起來,臺鐵對本刊表示:「預估2026年度公司現金流將有餘裕,2028年度損益表將轉虧爲盈。」但這家公司畢竟連年虧損,2021、2022年虧損均逾110億元,去年前11月又虧88.9億元,臺鐵要轉盈有何底氣?

簡單來說,公司化後,臺鐵不僅跳脫過去「最窮大地主」角色,解開法規捆綁、負債全數歸零,還有望成爲開發商,甚至能主動設立資產開發專業部門、招聘專門人才,透過更彈性的開發方式活化土地,將原本大片被封印的資產成爲金雞。

前臺鐵局長鹿潔身分析:「臺鐵現在這種做二房東的方式,是發不了財,收入是固定的。」他解釋,即使土地順利開發完成,但若如目前以BOT給民間經營商場的作法,按往例看,臺鐵能談到的權利金大概5%至6%。他回憶,擔任臺鐵局長時,微風在臺北車站1年的營業額上看30億元,但臺鐵卻只能收到約2億元的權利金。

鹿潔身因此建議:「臺鐵必須自己去做商人,要扮演微風、潤泰、環球的角色……。」臺鐵公司化後,除了要更具彈性的招聘人才,在與外部廠商合作時,也可以在合約裡簽訂「交流見習」條款,讓臺鐵同仁有機會「做中學」,逐步培養出自己的商業經營、土地規畫團隊。

而長期來看,當時機條件成熟,臺鐵新設專業部門,甚至成立自己的旅行社、商業集團、資產開發子公司,都可以是目標。

「日本JR九州鐵路公司,『公司化』過了20年才轉虧爲盈。」鹿潔身說,公司化當然不是萬靈丹,但既然已成爲公司、還喊出幸福企業的口號,賺錢就不只是臺鐵義務、更是提高員工士氣的根本之道。

眼看這輛百年列車終於步上正軌,他似有深意地輕聲說,「給臺鐵一點時間吧!」

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